2019年许昌市房地产年终总结之房价篇

2019年，房地产市场一波三折。

一方面，楼市调控不断加码，开发商拿地也更加谨慎，不会轻易冒险疯狂拿地。这对于稳控市场来说，不失为一件好事。

另一方面，土拍一直以来被称为楼市风向标，它确实影响到楼市短期市场。

近几年，土地成交市场呈现出量价齐升的趋势，年均成交量在1000万㎡左右。外来房企尤其是品牌开发商的入驻以及棚改货币化安置，是加剧土拍竞争的主要原因。政府也借此契机，加快了推地节奏，造成了土拍市场一片大热。尤其2018年第四季度集中供货，导致供求失衡，项目扎堆，加之“房住不炒”的政策影响，整体市场行情急转直下。

再看楼市。以2018年10月为分界线，之前毛坯8000-8500元/㎡的项目开盘去化300套都没问题，而之后精装8300-8400元/㎡开盘去化率普遍不超过30%，最多也就去化40-50套。

步入2019年以来，市场已经从大型企业、高收入人群集中团购的的激热中平静下来，“客户下沉”现象普遍。2月以来市场企稳回归常态，价格战现象减少，即便平销，一个月单项目销售量也在50-80套，蓄客一个月集中开盘的效果不见得好于平销。因此各楼盘基本没有任何营销措施，销售多以加推为主，无集中开盘。

主城魏都区项目较少，仅有1-2个在售项目，均价6700-7500元/㎡，东城区7500-8300元/㎡左右。许昌新区比老区平均价格高500元/㎡左右，新区无疑是政策和资源的集中地，主要受政府对新区规划的影响，诸如市政、学校、医院基本已经成型。

2019年许昌市区1-12月份商品房共成交33708套，总成交面积389.62万㎡，总成交金额259.74亿元。其中住宅成交29495套，成交面积362.89万㎡，成交金额238.75亿元。相较2018年，许昌市区商品房成交量上涨55%。

根据数据来看许昌目前的房价均价在7200元/㎡左右，但就目前许昌的薪资水平来说，这个价格对于许昌这样的一座三四线城市来说已经不低了，许昌楼市暴涨时代已经过去，房价大幅度上涨动力不足。

临近年底，受房企回款及返乡置业潮影响，市场上“降声一片”。许昌众楼盘项目价格看起来有所下降，这是因为房企采取了“以价换量”方式来拉动销售。无论是价格还是营销上，都给了购房者充足的空间：价格稳定、置业门槛较低、产品品质高、可选择范围广、年底优惠力度大。在拉动全市销售面积同时，对于房价也产生同步下拉作用。市场调整趋势明显，如果没有重大政策调整，市场拐点不会出现。

许昌不仅是紧邻郑州的地市，本身也有一定的经济基础、产业基础和人口基础：烟机、许继电气、假发等劳动密集型企业，作为许昌的支柱企业，有一定的人口基数拉动内需。可以说房价在过去的两年上涨幅度还是比较大的，当然“郑许一体化”的规划是拉动许昌发展的主要动力。但在此过程中也应谨防单纯依靠概念炒作带来的短期楼市“大涨大跌”现象，以及核心城市“虹吸效应”导致的区域贫富差距更大等问题。

长远来看：楼市或将面临巨大的回调压力。首先，去库存刺激政策逐渐退出，棚改货币化安置比例下降带来的负面效应还将延续； 其次，房价经此轮行情带动，基本已上涨至阶段性购买力极限，刚需购房者“捉襟见肘”现象比比皆是，受政策和经济的影响会加剧楼市的不景气。

小编拙见：许昌这样的三四线城市楼市是很难维持高速度增长的。而且随着接下来几年安置房的大量交付，许昌的住房需求会被大量的削弱。因此，未来几年不仅仅是购房市场会受到影响，甚至租房市场也会受到不少冲击。租金本身就不高的许昌，租金进一步回落也是大概率事件，在这样的刺激下，购房投资者的欲望就会更低。

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