亨源通5400万元拿下科技广场2.8万平米地下商场租赁权

5月10日上午，科技广场28187.64平方米的地下商场20年租赁权进行了拍卖，由于拍卖要求竞买方具有两万平米以上大型超市商场的经营经验，因此本次拍卖仅有两家企业缴纳竞买保证金，最终亨源通商业管理有限公司以底价5412万元竞得。

01位置概况

科技广场位于市区龙兴路以北、南海街以南、竹林路以西、青梅路以东，是一个开放式城市生态绿地广场，目前已经成为市区北部一个新的市民休闲、健身场所。此次出让的为科技广场的地下商业营业用房，科技广场地下一层建筑面积共4.3万平方米，除了本次出让的2.8万平方米商业用房之外，剩余部分为地下停车与人防空间。也就是说，未来该区域的停车应该是没有太大问题的。

随着许昌市行政副中心的投用和中轴水系中央公园的建设，科技广场周边已经成为当前许昌城市的热点核心之一。目前周边1.5公里半径内建成和在建的小区有近20个，并且数千人的大盘居多，未来可容纳人口可达近10万人。

而周边区域内没有大型的商业项目，最近的综合性商场就是位于智慧大道的新田360广场，直线距离2.3公里左右。对于科技广场周边小区来说，弥补了区域内的大型商业的缺失。

02营业面积

而这次2.8万平米的商业面积算是比较大的，对比一下2.3万平米的胖东来生活广场，面积还要大5000平米。未来来看，拿出来做超市的部分应该会在7000平方米左右，剩余的两万平方米的商业面积肯定要考虑其他的业态了，比如餐饮、儿童游乐、珠宝百货、娱乐健身等。至于说部分读者期待的影院，考虑到地下建筑改建的难度和层高的要求，影院一般都在设计之初就要考虑，后期改建的可能性很小。

03操盘能力

亨源通商业目前管理的有两个项目，一个是亨源通超市，一个是亨源通世纪广场（也就是俗称的360二期）。从目前的情况来看，超市方面做的情况还算不错，近万平米的营业面积除了超市外场的商铺人气相对不足之外，超市部的陈列、设计对标胖东来的意图非常明显，并且初步来看，除了动线设计存在一些问题之外，还算是有自己特色的。

因此，对于未来科技广场地下商业项目的超市部分，还是可以期待的，至少应该会保持360亨源通超市的水平。不过对于剩余的约两万平米的招商来看，有一定的难度。

目前的世纪广场（360二期）与北侧的新田360没有什么关系，属于亨源通的自营项目，而从其当前的招商情况和客流量情况来看，与新田360有着一定的差距，除了一家MJ和汉堡王之外，缺乏其他有号召力的主力店，动线设计也还存在一定的问题。而且，地下商业项目的招商一般也都比普通项目要显得更加困难，不少品牌是很排斥地下商业的。这对亨源通未来的招商来说是一个挑战。

04拍卖价格

最后说一下5400万的拍卖价，应该说是一个比较合适的价位了，底价成交，20年使用权，经营好的话还是很划算的一笔生意。我们就结合胖东来劳动店2014的数据来看，根据公开信息，胖东来劳动店2014年装修前营业面积1000多平米，日均营业额在20万以上，毛利润23%左右，按照行业内标杆净利来算，年净利可以达到700万左右，这还只是2014年的数据。

对比之下，2.8万平方米，新区核心位置，5400万元的价位应该算是比较合理的了。当然，也并不是没有问题，地下商场就是一个比较大的影响因素，只要条件允许，人们还是自然的更喜欢地上的商业体；而且2.8万平米一层，对于未来如何引导消费者探索未知区域，避免单层面积过大带来的疲劳感，这是一个后期设计需要特别注重的问题；此外，科技广场四周均为城市支路，距离主干道距离稍远，也是一个影响的问题。

05小结

总体而言，这个价位比较合适。超市部分亨源通应该是可以做好的，这一点相信亨源通的操盘能力，而且周边的居民消费力也基本能够保证客流量的稳定，也能够弥补该区域商业的缺失。但是对于其剩余的商业部分，则还要看亨源通的招商能力了。

来源：许昌城市解读