华润、金科进入许昌,737万依旧不敌芙蓉湖昔日地王

4月4日上午，许昌市2018年第4次土地拍卖进行，示范区3块住宅地块以及4块商服地块全部成交。其中，华润置地虽然以14.29亿元创下了总地价新高，但碧桂园的地王价位依然未被刷新。

01土拍详情

此次拍卖的3块住宅用地均位于示范区芙蓉湖地区，其中世和府对面的FD15-1号地的194亩住宅用地被华润置地以14.29亿元拿下，每亩737万元，折合楼面价约3680元。

该地块的竞争非常激烈，竞价轮次达到了285轮，要知道碧桂园的地王竞价轮次也才177轮。其中在竞价达到10亿元和12.6亿元左右的时候曾出现了一定的犹豫期，在4分钟竞价等待期马上落锤的40秒前，再次有人出价，随后一路紧追的达到14.29亿元。

另外两块住宅地块则均被金科地产收入囊中。两个地块的价格差别不大，其中芙蓉湖东的FD08-2号地83亩以4.96亿元成交，芙蓉湖西的FX02-1号地33亩以1.87亿元成交，两个地块平均每亩570万元左右。其中FX02-1号地位于芙蓉湖核心区，是芙蓉湖内环中为数极少的住宅用地，而FD08-2号地也紧邻芙蓉湖，西邻中央公园，位置都是比较好的。

但相对于华润地块的精彩而言，这两块地的竞拍有些乏味，或许是面积相对较小，两位主要的竞拍者在耗耐心，从10分钟左右就开始了对4分钟等待落锤期的读秒跟拍，一直熬了数个小时，最后或许是金科拍地人员的耐心赢得了这两场比赛吧。

需要说明的是，这个金科不是许昌本地搞建筑垃圾应用的金科，而是发轫于重庆的金科地产，全国排名也比较靠前。

02芙蓉湖地价对比

我们把芙蓉湖区域已经拍卖的住宅用地价格放在一起进行对比，此次华润虽然强势入许，但价格上还是低于了碧桂园的地王。从土拍过程中的犹豫来看，碧桂园的地价，应该是大家的一个心理天花板价位了，除非再有重大利好。而金科两块地的拍卖，价格也算是中规中矩，没有很离谱。

如果关注土拍，我们会发现，土地拍卖有时候并没有那么多规律可言，要在4分钟内决定跟还是不跟，还是有些困难的。

这一次华润的737亩地价，应该会让碧桂园稍微喘一口气了，毕竟已经有人跟上来了，掩护已经慢慢道来了。经常说“地王的使命是掩护过去的地王，等待新的地王诞生”，这次虽然掩护还不太够，但也差不多足够了。

其实对于芙蓉湖地区的发展来说，相关部门还是应该感谢碧桂园的地王的。此前芙蓉湖虽然贵为规划上的主中心，但是在没有任何重大利好落地的情况下，这个主中心依然是规划图纸上的，但是碧桂园地王的横空出世，一下子就奠定了该区域许昌地价较高点的地位。

无论是建业世和府还是恒大悦府，能卖得到万元以上，里面碧桂园应该功不可没。同时，这几次的土拍，应该也为芙蓉湖区域的发展指明了方向，其要瞄准的就是类似郑州北龙湖的高端居住区，是一个要明显高于其他区域的富人区。一个城市的发展，也需要这样一个能够容纳下外溢资金的蓄水池，而不是让外溢资金蔓延到整个城市，城市普涨而让普通人无从下手。

03对于许昌楼市

进入2018年，不断有新的国内一线开发商进入许昌，除了耳熟能详的恒大、碧桂园以外，保利、中南、雅居乐等都来了，这次又来了排名靠前的华润、金科，除此之外，其他的不少百强房企也都虎视眈眈，广东实地等区域性百强也在曲线进行前期谋划。

一线房企2017、2018年疯狂拿地不是许昌个案，仅今年排名前列季度，拿地总金额超过100亿元的房企就达到了20多家。其背后，是房地产行业市场利润率的下滑，一二线市场调控严格，为了维持自身的发展和规模，只要有一定的利润，就会去拿地，至于利润率已经不是最重要的考量指标了。

许昌能够在河南众多的三四线城市中成为热点，是因为许昌目前正处在城市价值较好的窗口期。各种政策、经济总量红利持续释放，房价在省内基本上仅次于洛阳和开封了。并且，各种炒作下许昌楼市的热度依然非常高，楼市稳定的基本面是吸引房企的主要原因。

因此，多重因素来判断，还是我们的老话，刚需请上车！

但对于投资，我们也还是老话，请移步更好的选择城市。特别是在目前多个城市放开落户，本科生、大专生甚至中专生就能落户热门省会城市的情况下，你可选择的范围大的多，升值的天花板也要比许昌高的多。

至于为什么许昌住宅升值潜力被地产研究机构评级为C，以后我们会单独再说。

04四块商服用地

此次拍卖还有4块商服用地，其中位于电气职业学院西邻的60亩地被腾飞集团底价拍下。未来来看，这个地方区位优势还是不错的，但是目前还不清楚腾飞集团是如何打算这个地块的。

另外三块用地均被魏都区的国有投资公司-许昌市魏都投资有限责任公司以底价拍得。

魏都投资拍得的群众路两个地块是毗邻的，此前都曾经流拍过，商服用地在许昌还是不如住宅市场抢手的。其中西侧的6亩地是指明作为农贸市场用地的，而东侧的26亩商服用地，以及位于文峰路南段的十几亩地，此次魏都投资出手不知道未来是做如何打算的，不过无论做什么，对于周边区域来说，也算是一件好事儿。

05结语

一次又一次的土拍，一个又一个巨头的进入，其实也逐渐让许昌人觉得正常了。在当前地王价格没有大的变动、基本调控政策不变的大前提下，再加上银行放贷收紧、利率大幅上浮，未来许昌楼市还是以稳为主的。

来源：微信公证号：许昌城市解读