“疫”外的2020|搜狐焦点年终大盘点:中国房地产十大新闻

【楼市·“疫”外的2020】

2020中国房地产十大新闻

已经过去的2020年是极不平凡的一年。百年难遇的疫情，使各行各业都受到了严重冲击。可喜的是，中国的房地产依然坚挺，房价仍保持稳定上扬趋势，房地产交易规模再创新高，新建商品住宅、二手房销售金额达到22万亿元左右，收获了一个“疫”外的2020。

房住不炒、三道红线、零门槛落户、直播卖房……有坚守、有突破，房地产行业在疫情面前从停摆到率先复苏，给中国经济带来“疫”外惊喜！搜狐焦点北京站年终特别大盘点，本篇为您带来“2020中国房地产十大新闻”：

一、 “房住不炒”进“十四五”规划

2016年提出的“房住不炒”定位在2020年一以贯之。

2020年4月17日，中央政治局会议继续明确“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

8月26日，住建部再次约谈了许多房价过快上涨的城市，强调房地产市场监管应始终严格，为满足合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产。

10月29日，中共十九届五次会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确“十四五”继续坚持“房住不炒”。

专家认为，要真正落实“房住不炒”，就要打击一切投机行为。完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场，加大金融监管力度，防范房地产领域金融风险，促进市场健康平稳发展。

二、“三条红线”严格房地产金融监管

2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即 “三条红线”：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出台，并将于2021年1月1日起全面推行。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

业内认为，该政策在整个2020年以及未来三到五年内倒逼房企去杠杆、降负债，行业迎来颠覆性变革。

三、“零门槛落户”为楼市注入活力

2020年，众多一二线城市陆续发布放宽落户限制新政，城市间“抢人大战”不断升级。

据统计，8 月前，有 20 余个城市，如济南、南宁、重庆、苏州、南昌、青岛、昆明等出台了新的落户政策。进入 12 月，广州、无锡、青岛、福州、苏州等发布、调整落户新政策，降低落户门槛。福州更是直接提出 " 零门槛落户 "：不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请落户，同时降低集体户设立条件。

“零门槛落户”“先落户再就业”“百万住房补贴”……各大城市展开“抢人”大战，人才的涌入带来一部分购房需求，通过发布购房补贴的形式激励买房，为当地的房地产市场发展注入了新的活力。

四、中央首提“解决大城市中的突出住房问题”

2020年，中国大城市房价分化现象更加严重，南强北弱趋势更加显著。

由于部分城市出台新房限价政策，周边二手房价格高于一手房，形成倒挂，楼市“万人摇”“打新热”成了2020年城市新现象。最能明显感受到这股热潮的，是以深圳、上海、杭州、南京、成都等为代表的南方城市。统计显示，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年同期均明显扩大，而京津冀和山东半岛楼市虽在持续恢复，但相对缓慢。

专家认为，要解决大城市中的突出住户问题，就要因地制宜、一城一策、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。

五、“租购并举”解决住房保障问题

2020年11月25日，国务院副总理刘鹤在《人民日报》上提到：“房地产业影响投资和消费，事关民生和发展，坚持租购并举”。

2020年底举行的中央经济工作会议首次提出“解决大城市中的突出住房问题，住房问题关系到人们的生活和福祉”，并且明确指出，解决这一问题的办法在于“通过租赁出售”，解决住房保障问题，遏制房价的快速上涨。很明显，将住房问题与民生联系起来，并通过鼓励租金来解决房价过高的问题，就是要实现“稳定地价和房价的期望”。

2020年12月29日，北京市住建委表示，2021年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求；同时继续推进一批存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍。

未来随着REITS、ABS等住房金融化产品加速推出，租赁市场规模也将进一步提升，促进住房健康消费。

六、存量房贷利率换“锚”

自2020年3月1日起，一些城市的公积金购房政策进行了适度调整。多家银行开启存量贷款利率定价基准批量转换工作，购房者可根据自身情况选择是否进行转换。

不少购房者因此陷入选择性焦虑，不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率，还是选择固定利率。

专家表示，存量房贷利率换“锚”，是定价逻辑改变了，尽管LPR继续下调，也并不意味着利率就此降低，更谈不上楼市调控有所放松。 未来，考虑到我国经济发展稳定和参考一些其他国家经济发展历程，LPR浮动利率下行概率较大，转换的话对购房者降低还贷成本是有利的。

七、疫情面前房地产行业率先复苏

2020年初，突出其来的疫情冲击了各行各业，房地产业也暂时停滞。

从2020年4月份开始，中国疫情首行得到有效控制，复工复产有序展开，中央和地方各类刺激政策不断涌现，叠加外部新一轮量化宽松，疫情负面影响减弱。全国楼市整体呈现稳步复苏态势，重点城市商品住宅成交量逐步回升。

到了5月，楼市全面复苏，大部分城市房地产市场成交数据开始超过去年同期，是疫情后排名前列次出现。

随着疫情形势逐渐可控，楼市也进入强复苏阶段。上半年末房企销售完成了V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势，8月份百强房企销售金额同比增长近30%，市场迎来年度黄金节点。

楼市复苏的力度，超出市场预期。国家统计局数据显示，2020年全年，房地产销售面积、销售额均创了新高。

八、房企开启资产剥离和上市热潮

2020年，物业股特别受到资本市场青睐，房地产公司开启资产剥离和上市热潮。

尤其是在下半年，房地产物业管理公司和代理建筑公司纷纷已从传统房地产母公司中剥离上市。

中国前十大房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股雅生活和绿城服务，恒大、融创和华润置地也有明确的分拆计划。

10月份后，这种繁荣达到了新的高峰。根据金融业上市公司协会的统计，已经有41家房地产管理公司上市，其中3家通过了听证会，还有2家已经提交了表格以等待。这意味着在房地产存量时代，房地产公司需要继续探索存量房地产的增长点，而资本市场对财产服务本身的特征（如轻资产和连续收益）颇多追捧。预计2021年房企拆分物业板块上市潮仍将延续。

九、“直播卖房”“掌上售楼处”成新战线

2020年春节开始，应对疫情冲击，多家房企在线下销售业务全停情况下推出了看房小程序、线上购房APP，并通过VR全景看房、抢电子优惠券、看房直播等方式，力推线上看房、订房功能，较大限度地实现停业不停工。

一时间，网红、明星、主持人、企业家纷纷助阵“直播卖房”，众多打折促销互动吸引了客群注意力，使得楼盘、房企品牌热度不断攀升，有力支持了房地产销售。

据统计，近八成品牌房企开通了线上售楼处，也有不少房企选择入驻网上平台的方式开展线上销售业务，借助中介平台的VR直播看房、专业经纪人等资源，进行集中展示所售新房项目。同时，为加大力度吸引线上购房者，更好地实现获客，不少房企推出“无理由退房”等活动，配合线上营销，开辟出属于疫情时代的新天地。

十、长租公寓暴雷事件频发

前几年在国家租购并举政策鼓励下，各路资本纷纷试水长租公寓，长租公寓爆雷现象是偶有发生。今年受疫情冲击影响，近百家长租公寓接连“爆雷”，特别是蛋壳等头部长租公寓企业跌下神坛，很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等模式导致资金链断裂，由于牵涉甚广，备受各界关注。

蛋壳公寓事件发生后，许多地方的政府和公司分别给出了一些解决方案和支持政策。北京市住房和城乡建设委员会成立了蛋壳公寓专项小组，免费发布了“冬季保暖”计划。

据媒体统计，自2018年以来，已有170余家长租公寓“爆雷”，损失几乎全由房东和房客承担，暴露了住房租赁市场监管体系建设的漏洞，尤其是在资金监管方面。

今年“十四五”规划明确提出，租购并举，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等政策。未来，长租领域还需不断优化经营模式，在政策不断完善的过程中规范发展。

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