土地管理法有望下月审议:征地制度大变革,土地财政迎拐点

 在推进征地制度改革过程中，利益分配是一大核心问题。

  廖洪乐表示，近年来城市建设用地价格上涨较快，而征地补偿标准却没有做出相应调整，致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。

  在上述全国人大调研座谈会中，已有地方发改委官员建议进一步完善农村土地征收征用制度。

  该官员表示，建议进一步明确征收条件，以立法形式合理界定公共利益的范围，国务院可采用制定目录的方式，确定公共利益的范围，也可以采用排除法明确不得以公共利益为名进行征收的范围。在征收补偿标准方面，建议按照农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等同价同权的原则，从不同土地资源条件和供求关系考虑，实行更合理、更有效的补偿标准和方式。

  魏莉华在2017年8月也透露，新一次的土地管理法修订过程总对农村土地征收制度进行了多方面的完善。

  “对土地征收的公共利益进行了列举式的界定，以两保原则，就是保证被征地人原有生活水平不降低，长远生计有保证的两保原则，作为确立征地补偿费用的基本原则。取消了年产值倍数法作为计算土地补偿费和安置补助费的依据，在征地补偿的费用中增加了对被征地农民的住房补偿和社会保障的费用。”魏莉华说。

  影响：土地财政还能延续吗？

  之所以外界对于土地管理法的关注甚多，很大一部分原因在于当前土地财政带来了诸多矛盾：个别地方热衷于征地但没有做好对失地农民补偿，政府垄断土地一级市场带来地价上涨等。

  廖洪乐对排名前列财经记者表示，如果土地管理法修改完成后，短期可能不会迅速改变地方的土地财政现状，但从长远看肯定能对其有一个积极的影响。

  一方面是部分集体建设用地可以入市后，一些企业无须再去与政府土地储备部门那里竞买土地，后者对土地供应的垄断减弱；另一方面，地方政府的征地行为会受到进一步规范，征地补偿也会相对提高，其能获得土地增值收益会相对下降。

  伴随着修法过程，中央部委也在试图通过一些行政措施来影响土地财政问题。

  今年年初，时任国土资源部部长姜大明透露，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

  对于此举，新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

  上述所提“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”工作，原国土部和住建部已经在2017年8月底下发文件，确定北京、上海等13个城市作为试点。

  此外，为支撑土地管理法修法工作，2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅下发71号文件，对农村土地制度改革涉及的农村土地征收、集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革试点进行了顶层设计，同时决定在全国33个县开展三项改革试点（也称“三块地”改革）。

  廖洪乐认为，集体建设土地入市此前在南部一些沿海省份已经有不少案例，待土地管理法修改后，这些做法就获得了一种法律上的确认，也就有可能更大规模的推广开来。

  在前述全国人大调研座谈会中，地方发改委官员也建议进一步完善农村集体土地相关权利制度。

  “在符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，按照物权平等或一体保护的原则，改变建设用地必须使用国有土地的现状，经过批准可适当允许农民集体所有的土地可进入城市市区，依法出让、转让或者出租，彻底解决农村集体土地、国有土地同权不同价的现状，建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡一体化。”该官员说。

  自然资源部近日发布消息称，截至今年6月底，我国农村土地制度改革33个试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩；集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。

  上述全国人大调研组也指出，将对三项改革试点工作过程中的经验、问题以及意见、建议,进行详细梳理研究。土地管理法将根据在农村土地制度改革三项试点工作中取得的经验、发现的问题进行修改。

来源：排名前列财经日报