楼市戏码不停上演,“救市”会变成顺水推舟吗?

谣言止于智者。但有时候事实却并非如此。

　　10月26日，在股市一片低迷状态下，地产股却逆势上调，逾10家个股涨停。引起此番资本市场热浪的，被认为是此前几天关于“楼市限购全面放开”的消息。不过，关于这则消息，在10月25日已经被定性为谣言。

　　资本市场的逻辑有时看上去就是这么可笑。就像是你无法叫醒一个装睡的人，你也无法说服对楼市调控长久性心存怀疑的买房客和投资者们。

　　其实，在这波限购取消吵翻天之前，就已经有“广州全面放开限价”、“长沙取消限购”、“厦门取消限购”等诸多“内部消息”在坊间流传。与此次的“限购取消”传闻一模一样的是，即便全部被辟谣，仍会有不少人提出疑问：总不会无风不起浪吧？

　　与此同时，历次楼市调控的“并发症”房闹事件老故事重演，今年国庆期间，上饶、上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地都出现了因为项目降价而引发的业主打砸售楼处事件。

　　最终，这波谣言与闹剧，似乎从本质上都指向了一件事：房价不能降。那么，2019年的房地产市场会怎么走，“救市”会变成顺水推舟吗？

　　老故事里看“救市”的可能性

　　楼市里，始终是经验论者容易占据理论上风。

　　对于购房者、投资客和开发商而言，尽管这一轮楼市调控已经延续超过30个月，但他们依然没有做好房价走跌的准备。

　　对于地方政府而言，更是不愿意面对楼市下行带来的局面，在尚未找到破局土地财政的出口之前，哪怕只是售楼处被打砸引发的群体性事件，都可能带来更多的舆论风险。

　　时间拉回至2008年，杭州万科四大项目8.5折开盘引发售楼部被砸。当时有声音称，该事件引发主管部委关注并直接派人调研。在此后为时不久的楼市低迷期内，多地政府为了稳定市场防止房价过度下跌，相继出台一系列救市政策。

　　所以，当2018年10月多地又出现售楼处被砸、业主维权事件，“会不会引发救市”开始在市场种下一颗怀疑的种子。

　　限购这个早已成为城市买房群体习以为常的“门槛”，从2010年起已经实施八年有余。到2014年初，在限购影响下，楼市成交萎靡不振，直到呼和浩特（楼盘）在全国排名前列宣布取消限购，引发了限购松绑的“多米诺效应”，全国救市的声音此起彼伏，到2015年，最终全国仅剩北上广深四大一线城市坚守。

　　随着限购放开以及去库存在全国多地铺开，全国楼市从2016年春开始爆发式上涨，当年9月30日，北京（楼盘）就再次发布楼市调控新政，拉开这一波将近两年的严厉调控期。

　　限购——放松——再收紧，中国楼市经历了苦辣酸甜的复杂八年。当闹剧与谣言又开始滋生，此时的中国经济却在国际贸易摩擦中出现稳中有变。

　　从楼市大环境来看，也确实显示出成交以及投资的相对清淡：按照国家统计局日前公布较新数据，前三季度，中国房地产开发投资同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点；商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；商品房销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

　　房地产是不是“支柱”没那么重要，重要的是，宏观经济还需要寻找“支点”。

　　多地现“松口”，调控调整怎么走？

　　从近两年来的楼市调控动作来看，尤其是进入2018年以后，中国政策层多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这个大前提下试图构建短期与长期相结合的调控机制。从高层不断喊话、地方频频打补丁堵漏来看，保持房价平稳态势、不再出现大涨大跌成为衡量调控效果的标尺。

　　但随着楼市成交持续降温，后期的调控政策随着市场变动发生调整也是必然。究竟会如何调整，种种博弈正在进行。

　　一种博弈在于央地之间。调控至此，没有人会怀疑中央层面落实“房住不炒”的决心，但对于地方政府而言，多年的土地财政依赖症并非一朝一夕即可找到替代，保持地方房地产市场成交旺盛、带动房地产投资成为稳定地方经济的重要路径。

　　这也就不难理解，从去年开始在全国多地政府掀起的“抢人运动”，就被认为是变相突围限购、输血当地楼市。

　　另一种博弈在于开发商和购房者。Wind统计显示，2018-2021年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。相比于2015年和2016年，偿债压力增加了5-10倍。市场成交缓慢，如何刺激成交，降不降价、降多少能达到购房者心理预期点就成为一场拉锯战。

　　中国楼市调控经过多年磨合后，已经从全国一盘棋进入到因城施策阶段。当前，房价上市势头被遏制效果明显，可以说，从中央层面叫停限购，没有可能性也并无必要。但在博弈之后，地方政府或许会得到比以往相对更大的政策空间，以因地制宜对当地政策做出适当调整。

　　通过限购、限贷等政策，在需求端抑制楼市过热，是过去几年中国楼市调整的主要手段。从供给端来看，一个正在发生的改变是，目前多地政府已经在共有产权住房改革、发展租赁市场等供给侧做出试水。在供给不断增加的情况下，部分限购城市有条件性放开或许是大概率事件。

　　不过，即便是政策调整“王炸”不出，楼市已有松动的蛛丝马迹耐人寻味。

　　日前，有媒体报道称，深圳（楼盘）部分银行首套房贷利率已由基准利率基准上浮20%下调至基准利率基准上浮15%，而且房贷审批有所加快，较快一周就能放款。除了深圳以外，全国已有不少城市房贷利率出现松动。

　　即便是在调控力度最严格的北京，近日，四个10万左右的豪宅项目就拿下预售证，而在此前近两年时间，北京商品房新盘取证销售很少有单价10万左右的顶豪项目入市。

　　近三年来，每年12月的中央经济工作会议，对于楼市的定调，从2015年底的“去库存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租购并举”，调控思路的变化也在一步步引导楼市变化。距离今年年底的中央经济工作会议尚有月余，未来楼市调控思路如何定调，市场都在等待。

来源：和讯房产