郑汴许,或率先实现房地产市场一体化!

昨天，碧桂园在许昌拿了一块地。

地位位置如下：

红色是地块位置。

地块西北角是一个圆形的建设区，是许昌的芙蓉湖。这个芙蓉湖就是许昌未来的CBD。许昌的这个CBD被赋予的历史使命和15年前郑州CBD的使命是相同的，即——引领城市的发展方向。从城市发展的卫星地图也能显示，许昌在向东北进军。

看一下碧桂园拍的这块地的指标：

占地119亩，总价8.99亿，容积率3.0，单价754万/亩。楼面价3800元/㎡。商务区的3.0地块，很显然是精装修大宅，售价10000元/㎡+，快速赶上汴西新区，接近郑州的白沙绿波。在白绿板块的售价被近期一连串的政策打回原型后，其售价已远低于价格坚挺的滨河国际新城，快速接近于北港片区，低至万元左右，很显然，在房价上已经呼应了前几天郑州的2020版规划意图。

房价表现上：绿博=汴西=北港=许北。

许昌北、开封西在房价上快速达到了郑州东南的远郊片区，在郑汴许城市尚未融合的情况下，房价有可能率先一体化。

看一下各区域位置：

很显然，在跟进郑州方面，焦作和新乡大大落伍。对于郑州的卫星城发展，有四种声音：郑汴洛一体化，这种说法受地理地形限制，只能停留在纸上。后来，把洛砍掉了，于是就有了过去10年最火的郑汴一体化。这是二个带状。其次是2个三角翼：郑新焦三角翼，过黄河，且此三角翼外延后是巍巍太行和山西，后路基本被砍掉，这是一条死路，这个三角翼的只能停留在旅游功能上。

最后，那就剩下郑汴许了，见下图：

这就是未来郑州的未来。

回到碧桂园那块地再看。

这个大圆圈就是上面说的许昌的CBD所在地芙蓉湖。仔细看，这块地的使用性质是住宅用地，在CBD有且只有这一块禀性位置条件都不错的住宅用地在区域开发之初就急着出让，目的很明确，要热，许昌凭借自己超强的经济实力和地理以及交通位置，有热的资本。未来10年，许昌的精力就在这。

而在它北部的30公里处，有规格更高更热的双鹤湖。

这样。

以北龙湖金融中心为起点，穿过双鹤湖，终于许昌CBD的一个河南最强经济线就形成了。

这条线上有CBD，高铁，滨河国际，航空港区以及双鹤湖。

在北港片区、滨河国际片区、甚至南龙湖房价保持稳定的同时，但从近2个月项目的开盘情况看，上面我也说了，白沙绿博的房价被打回了原形，虽然有备案价的因素严重存在，但对区域的影响将会持续存在。这虽然不意味着白绿片区房价未来将大幅度回调，但在与南部核心区的竞争上，已暂时落于下风，经济基础决定上层建筑，一个中央公园的支撑力度是有限的，谁还记得曾经绿博东都要飚到18000元/㎡的观澜。

郑州东南、开封西南、许昌东北，正在向南站靠集。

不知道你是否感觉这2年郑许之间在交通建设的力度已经远远超过了郑汴？交通融合是排名前列步，交通融合来自规划融合，规划融合带来经济融合，经济融合促进城区融合，最后才是房价的融合。

但是，许昌房地产市场要和郑州融合，困难很大，短期看，10-20年内，郑州人目前置业的较大距离应该是南港区，目前南港的瀚海项目据说开盘价在5000元以下，这个价格在当下是屠刀一样的存在。郑州自住客户去许昌置业几乎0存在，即使有，也是纯投资，但许昌人也不可能来郑州置业，这就给了许昌市场很大的遐想空间。

如果说开封还是想靠郑州带一带，那么许昌则正像致橡树里面所说，它是郑州的木棉，要作为树的形象，和郑州肩并肩站在一起。