许昌土地拍卖首次全部流拍,调控压力下许昌楼市会走向何方?

搜狐焦点许昌站 2018-07-09 16:35
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7月6日是许昌市2018年第八批土地公开拍卖的日子,只是这次土拍结束的时间格外的早,并且全部流拍。

7月6日是许昌市2018年第八批土地公开拍卖的日子,只是这次土拍结束的时间格外的早,并且全部流拍。

  01   土拍过程

  本次出让的5宗土地中,有两宗商服用地,剩余的3块住宅用地中,一块位于鹿鸣湖东南角,起拍价高达7亿元;另外两块位于铁西灞陵路与许由路附近,邻近中梁地产在灞陵路所拍地块。

  本次拍卖过程中,两块商服用地和鹿鸣湖东南角的7亿元地块无一人出价。其中鹿鸣湖东南角的地块已经是二进宫进行拍卖了,上次土拍对面的地块,由雅居乐拍得,拍出了许昌的楼面价地王。

  而位于灞陵路的两个地块则都未能达到政府底价流拍。其中灞陵路群众路西南地块经历25轮竞拍出价到16836万元,60亩折合到约280万/亩。灞陵路群众路西北地块经历15轮竞拍出价到15845万元,74.696亩折合约212万/亩。

  以许昌建安区为例,2016、2017两年建安区周边为体育中心、水系建设等项目进行了大规模拆迁,基本上都是货币化安置,大量资金涌入了楼市。使得当时几乎烂尾的数个楼盘起死回生,并且还有大量资金涌入了主城区的房地产市场,直接导致建安区楼价从3000+的无人问津到后来的5000+甚至翻番。

  此外,7月份住建部等7部委在郑州等30个城市开展楼市乱象治理试点活动,与此同时河南省住建厅也于7月份开始在部分地市展开乱象治理活动,其中近期地王、楼王频出的许昌市城乡一体化示范区赫然在列。

  在多方面的影响下,未来三四线城市的棚户区改造将受到一定程度的影响,首先是规模上的逐渐缩小,其次是实物安置比例的大幅度提高,不再进行高比例的货币化安置。

  反映到地产商方面,一方面是地产股的全线下跌甚至连续跌停,特别是在三四线城市重仓的部分房地产企业股票下跌严重;另一方面是碧桂园、绿地、绿城等房地产企业开始要求三四线项目抓紧收款,资金回笼,碧桂园此前提出要实现全国三四线城市的全覆盖,近期也已经不再提了。

  04   土地流拍

  结合多方面的情况来看,开发商的拿地都会变得谨慎许多。而且此次挂牌的5块土地也有一定的特殊性,两宗商服用地本身在三四线城市就不是特别抢手,商服用地在许昌流拍已经是常事儿。

  而位于鹿鸣湖东南侧的预备地王项目,则是受制于总地价和业态限制,在起拍价达到7亿元的情况下,底价或许会在10亿元左右。在目前地王形势并不明朗的情况下,一般的房企不会贸然出手。

  而位于灞陵路的两个地块倒是吸引了几家房企进行竞拍,只是大环境下这样非核心区位置的地块难以激发开发商的购地热情,而政府所定底价高于开发商出价,低于均价流拍也就顺利成章了。

  05   许昌楼市未来走向

  首先可以看出的是碧桂园芙蓉台基本锁定了许昌楼市高层近期的价格天花板,而该楼盘新区主中心+轻轨+TOP开发商+地王的资质,无论是发展前景、开发商信誉还是土地成本,都很难再有与此匹敌的了,近期也很难出现大的政策刺激了。唯一可以一战的就是雅居乐鹿鸣湖地块了,但是这是一个低密度住宅区,不具有可比性。

  因此我们认为近期许昌楼市的情况应该是保持相对稳定,上下浮动。

  一方面是政府调控依旧严厉,针对违规捆绑,阴阳合同等乱象仍然会有治理措施,稳定楼市依然是上级政府的主旋律,大幅度的价格上浮,后续会给相关官员带来一定的政治风险。近期《湖南日报》狠批长沙房地产市场乱象,长沙紧急升级调控措施就是一个案例,要知道长沙在省会城市中的房价还是很良心的了。而且近期华为因高房价、不作为等原因开始从深圳搬迁至东莞,已经引起了大范围的震动和讨论,其后续影响也不可小觑。

  而且,消费者始终是跟风的,房地产市场的风向会影响到一部分潜在购房人群的选择。在棚改影响弱化的情况下,许昌的流入人口也难以再支持许昌房价持续快速上涨。与此同时,许昌的部分大型房企楼盘目前是日夜开工,全国性开发商都在追求资金的快速回流,在此背景下,以价求量将会是一个常态。

  另一方面则是保稳定的基本定位,决定了目前许昌楼市也很难出现大幅度的下滑局面。房地产依然是地方经济的重要支柱,特别对于三四线城市而言,更是财政主要来源之一,土地财政短期内难以摆脱。

  目前全国各地许昌这样的三四线城市政府债务风险高企已是常态,湖南省常德市已经爆出了“政府官员公开宣称,要赖账不还”的丑闻,许昌同样面临着一定的政府债务风险。近期不少公共PPP项目停工、缓建就是一个显著的标志。近期没有受到影响的教育项目,走的也是PPP项目,而轻轨的100亿元则更是没有凑齐。如果楼市崩盘,土地财政断了,是会影响到地方政府债务的。政府不会坐视不管,莫忘了此前的政府财政购房补贴。

  同时,相对而言,许昌相对良好的经济基础和区位优势依然是支撑未来发展的重要力量,综合经济实力位居省内top4的地位稳定,只要大的经济基本面不变,在三四线城市中,许昌的未来仍是可期的。

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